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2018年金城江区商品房“去库存”现状及建议

2018-05-24 21:54     来源:统计局
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一、房地产基本情况

(一)开发投资完成情况。1-4月,金城江区房地产开发投资完成21712万元,同比下降47.5%,降幅较1-3月扩大 31.7个百分点。其中,商品住宅投资完成18185万元,下降40.4%,降幅较1-3月扩大 30.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为83.8%。

1-4月,房地产开发企业房屋施工面积3322068平方米,同比下降5.1%,降幅扩大2.2个百分点。其中,住宅施工面积2350630平方米,下降4.8%。房屋新开工面积216760平方米,增长174.3%。其中,住宅新开工面积118849平方米,增长257.5%。房屋施工面积及房屋新开工面积总量均与1-3月份一样。

待开发土地面积23151平方米,同比下降40.3%,本年购置土地面积为0。

(二)房地产市场供给情况。1-4月,房屋竣工面积415549平方米,同比下降1.3%。其中,住宅竣工面积300006平方米,增长10.6%,住宅竣工套数2413套,同比增长14.4%,竣工面积及套数分别比1-3月增加35760平方米和360套;办公楼和商业营业用房竣工面积分别为28533平方米和33858平方米;批准预售住宅面积16716平方米,下降77.8%;批准预售套数161套,下降67.7%。

(三)房地产市场销售和待售情况。1-4月全区商品房销售面积76389平方米,其中,商品住宅销售面积72147平方米,同比下降21.3%。在商品住宅销售中,现房销售面积14911平方米,增长59.6%,期房销售面积57236平方米,下降30.5%。商品住宅销售套数713套,同比下降12.5%。其中,现房销售126套,增长59.5%,期房销售587套,下降20.2%。4月当月,商品房销售面积17254平方米,同比下降24%,其中,商品住宅销售面积16179平方米,下降28.7%,其他房屋销售1075平方米,办公楼和商业营业用房为0销售。

4月末,商品房待售面积289354平方米,比3月末减少923平方米。其中,住宅待售面积107696平方米,比3月末减少923平方米,办公楼和商业营业用房待售面积分别为3847平方米和100828平方米,与3月末一样。

(四)房地产开发企业到位资金情况。1-4月,房地产开发企业到位资金41710万元,同比下降34.8%,降幅比1-3月份扩大27.2个百分点。其中,国内贷款200万元,下降97.5%;自筹资金11464万元,下降15.7%;定金及预收款12591万元,下降31.4%;个人按揭贷款14955元,下降27.4%。

(五)商品房销售价格情况。商品房销售平均价格为每平方米4549元,同比增长16.2%,环比增长1%。其中,商品住宅销售平均价格为每平方米4435元,同比增长13.9%,环比增长0.4%。现房商品房销售平均价格为每平方米4425元,同比增长40.2%,环比下降2.8%。其中,商品住宅销售平均价格为每平方米4016元,同比增长27.2%,环比下降1.5%。期房商品房销售平均价格为每平方米4580元,同比增长14.5%,环比增长2%。其中,商品住宅销售平均价格为每平方米4545元,同比增长14.3%,环比增长0.6%。

二、存在的主要问题

(一)房地产开发形势严峻,后劲不足。表现为:一是投资严重下降,且降幅逐月扩大;二是施工面积降幅也在逐月扩大;三是待开发土地同比下降严重,购置土地为零。

(二)商品房供过于求,库存压力大。表现为:一是待售面积大,待售面积占竣工面积的69%;二是销售面积同比下降严重,办公楼和商业营业用房更显严峻,4月份当月0销售,待售面积也居高不下,滞销严重;三是预售率低,预售面积占房屋竣工面积4%,预售套数占住宅竣工套数6.7%;四是房价同比环比均增长,分别为16.2%和1%,且现房价高销量好,房价同比增长40.2%,其中住宅增长27.2%,已售面积占预售面积90.2%,其中住宅已售面积占预售面积89.2%。已售住宅套数占预售住宅套数78.3%。

三、原因分析

房地产经过几年的快速发展,2016年已达顶峰(完成投资20亿元),本就处于滑坡阶段,加上受行政中心搬迁宜州区的影响,更加快了滑坡步伐。今年以来,不管是房地产投资还是商品房销售,都在去年负增长的基础上继续下降。主要原因:一是买卖双方都在等待观望,有的房开拿地不开发,有的捂盘惜售,因为从去年至今没有新的房地产到我区开发投资,在建的都是续建项目,今年以来也无房开购置土地,可以说房源有枯竭趋势,因此,即使滞销,也不愿以价换量,宁愿不卖也不愿降价,所以在当前全国房价平稳增长的情况下,我区房价两位数的增长;另一需求方则在等待观望房价下降达到心理预期的房价才出手。二是“不合格”楼盘多。1-4月,预售面积占房屋竣工面积仅为4%,预售套数占住宅竣工套数仅为6.7%,而已售面积占预售面积90.2%,已售住宅套数占预售住宅套数78.3%,说明楼盘只要有预售证可以上市,销售还是比较乐观的,且价格比去年高。

四、意见或建议

根据我区当前房地产市场情况及市直区直职能部门职权划分,建议:一是政府房地产主管部门深入实地开展调研,有针对性的出台我区相关商品房去库存激励政策, 通过实施棚改货币化、住房公积金支持、鼓励农民进城购房等方式联动去库存;二是协调相关主管部门及负责办理各种证件证照及材料的相关职能部门,积极主动作为,提升服务质量,提高办事效率;三是组织召开相关部门、房开企业代表、群众代表、专家等人员参加的座谈会,研究“去库存”意见。

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